Hoàn công nhà là gì? Hướng dẫn thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở

Sau khi công trình được hoàn thành phải thực hiện thủ tục hoàn công để công trình đó được phép đưa vào sử dụng và hoạt động đúng với mặt pháp lý. Chủ nhà chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà trên mặt đất nếu không có giấy hoàn công.

Tìm hiểu về hoàn công nhà là gì?

Hoàn công nhà là gì?

Hoàn công xây dựng (gọi tắt là hoàn công) là một thủ tục hành chính quan trọng trong hoạt động xây dựng nó được thực hiện sau khi bên đầu tư hoặc bên thi công xác nhận đã hoàn thành xây dựng công trình đó, có nghiệm thu và có giấy phép xây dựng. Hoàn công là điều kiện để được cấp sổ hồng sau này và nó cũng thể hiện cấu trúc, hiện trạng những thay đổi trong thi công.

Giấy hoàn công nhà là gì?

Giấy hoàn công hay còn gọi là sổ hồng hoàn công, là giấy tờ thể hiện công trình đã thực hiện thủ tục hành chính về hoàn công xây dựng và có giá trị về mặt pháp lý. Trên sổ hồng sẽ có thông tin về công trình nhà ở nên được gọi là sổ hồng hoàn công sau khi đã thực hiện thủ tục hoàn công.

Nhà chưa hoàn công là gì?

Những căn nhà chưa được pháp luật thừa nhận giá trị tài sản là ngôi nhà trên đất thì được gọi là nhà chưa hoàn công. Về vấn đề nhà chưa được hoàn công có 3 lý do chính, đó là:

• Do xây dựng nhà trái phép: là những trường hợp chủ sở hữu nhà chưa xin giấy phép xây dựng hoặc đã xin giấy phép nhưng xây dựng không đúng với những gì trên giấy phép thì sẽ không thể làm thủ tục hoàn công.
• Do chủ nhà muốn trốn tránh các nghĩa vụ tài chính: chủ nhà sẽ phải thực hiện một số nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục hoàn công, đồng thời cập nhật giá trị xây dựng lên Giấy chứng nhận, nhưng một số chủ nhà không hoàn công để trốn tránh các khoản thuế, phí này.
• Do không đủ điều kiện để hoàn công: môt số nguyên nhân khác như do vấn đề an ninh, phòng cháy chữa cháy, môi trường không đảm bảo,.. cũng khiến nhà không thể hoàn công.

Xét cho cùng thì việc nhà chưa hoàn công hoặc không hoàn công sẽ không được pháp luật thừa nhận giá trị tài sản trên mặt đất – ngôi nhà dù vì lý do gì đi chăng nữa.

Nguyên nhân cần phải hoàn công nhà ở?

Hoàn công là một thủ tục quan trọng được ghi nhận tại Luật Xây Dựng năm 2014.

Hiện tại, quyền sở hữu cá nhân, tổ chức được pháp luật ghi nhận gồm có 2 loại chính là tài sản cần phải đăng ký sở hữu và tài sản không cần đăng ký sở hữu. Nhà ở, công trình xây dựng nằm trong nhóm tài sản phải đăng ký sở hữu. Để đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình cần phải thực hiện thủ tục hoàn công.

Những điều nhận được khi thực hiện thủ tục hoàn công nhà:

• Để được pháp luật công nhận: về phương diện pháp luật thì một ngôi nhà được xem là tồn tại là ngôi nhà đã hoàn tất thủ tục hoàn công, trái lại thì ngôi nhà đó sẽ không được công nhận về mặt pháp lý. Hoàn công chính là thủ tục hợp pháp hóa việc sở hữu căn nhà, để được pháp luật công nhận giá trị nhà trên mặt đất và được cập nhật trong sổ hồng.
• Để được chuyển nhượng, mua bán: Để chuyển nhượng căn nhà chủ nhà cần có giấy hoàn công, nếu không có giấy hoàn công thì chủ nhà chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu đã có giấy chứng nhận). Trường hợp nhà không thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng thì không cần thực hiện thủ tục hoàn công. 
• Để được thế chấp ngân hàng: Các ngân hàng đều không chấp nhận thế chấp nhà ở, công trình xây dựng trái phép.
• Để được đền bù khi thu hồi: Chủ nhà sẽ được bồi thường theo quy định của Nhà nước nếu căn nhà nằm trong diện phải thu hồi theo quy định khi căn nhà đó có giấy hoàn công, ngược lại thì sẽ không được đền bù. 

Khi nào phải hoàn công nhà ở?

Về thời điểm hoàn công

Thủ tục hoàn công cần được thực hiện vào thời điểm sau khi công trình được hoàn thành. Vào lúc này nhà thầu thi công cần phải hoàn thiện công trình thi công, thu dọn hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị các tài liệu cho công việc nghiệm thu công trình.

Trước khi sử dụng và đăng ký quyền sở hữu công trình cần thực hiện thủ tục hoàn công.

Về trường hợp hoàn công

• Trường hợp cần hoàn công: Theo Luật xây dựng 2014 quy định thì những công trình xây dựng ở khu đô thị, từ công trình nhà ở đến cơ quan nhà nước, công trình sản xuất kinh doanh và công trình công cộng,… trước khi đưa vào sử dụng đều phải có giấy hoàn công.
• Trường hợp không cần hoàn công: Những ngôi nhà ở vùng sâu vùng xa và nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thì không cần hoàn công.

Hướng dẫn chuẩn bị thủ tục hoàn công đầy đủ nhất

Hồ sơ cần có

Các giấy tờ cần có để tiến hành thủ tục hoàn công công trình (Theo Thông tư 05/2015/TT-BXD) bao gồm:

• Giấy phép xây dựng
• Hợp đồng xây dựng ký kết giữa các bên tham gia (nếu có)
• Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
• Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản thẩm định bản vẽ thiết kế bản vẽ về xây dựng công trình
• Bản vẽ hoàn công công trình
• Các báo cáo về kết quả kiểm định, kiểm tra, thử nghiệm (nếu có)
• Giấy tờ, hồ sơ xác nhận về vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, vận hành thang máy (nếu có). 

Ngoài ra, có thể có một số hồ sơ khác liên quan tùy thuộc vào từng loại công trình mà bạn nên liên hệ trước với cơ quan xử lý hồ sơ để biết và chuẩn bị đầy đủ.

Hồ sơ hoàn công đối với nhà ở riêng lẻ thường bao gồm:

• Bản vẽ kiến trúc theo hiện trạng nhà, đất
• Bản vẽ hiện trạng sơ đồ nhà, đất
• Biên bản nghiệm thu công trình
• Bản sao các loại giấy tờ tùy thân của chủ nhà (như chứng minh nhân dân, hộ khẩu,…)
• Bản sao hồ sơ pháp lý của nhà (như giấy phép xây dựng, thông báo cấp số nhà,…)
• Đơn đăng ký biến động theo mẫu 

Cơ quan có thẩm quyền xử lý

• Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã: đối với công trình nhà ở riêng lẻ của dân và các công trình xây dựng khác tại quận, huyện, thị xã.
• Ủy ban nhân dân cấp xã: đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, vùng có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới cấp xã.
• Sở Xây dựng: đối với công trình xây dựng đặc biệt, cấp 1, thuộc tôn giáo, di tích lịch sử- văn hóa, đền chùa, các công trình trên tuyến đường hoặc trục đường giao thông lớn.

Các bước thực hiện

• Bước 1: Cần phải nộp hồ sơ tại cơ quan hành chính của nhà nước
• Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền sẽ thụ lý, kiểm tra, xem xét hồ sơ có đầy đủ và hợp lệ không, sau đó đối chứng với thực tế hiện trạng của công trình xây dựng.

Trước đây, sẽ cần các bên liên quan đến công trình có mặt để đo đạc, đối chiếu khi tiến hành kiểm tra thực địa. Tuy nhiên hiện nay các cá nhân, tổ chức, chủ sở hữu công trình cùng các đơn vị có liên quan sẽ trực tiếp tiến hành kiểm tra trực tiếp công trình, sau đó làm biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng như vậy sẽ giảm bớt thời gian và quy trình kiểm tra thực địa. Sẽ có chữ ký của các bên liên quan ở trong biên bản để đảm bảo trách nhiệm liên đới.

• Bước 3: Cơ quan chức năng sẽ ký kết văn bản quyết định đồng thời thông báo lại cho bên yêu cầu hoàn công, nếu hồ sơ là hợp lệ và đúng với hiện trạng công trình.
• Bước 4: Đóng phí hoàn công

Chi phí làm hồ sơ hoàn công sẽ dao động trong khoảng từ 15 – 30 triệu, bao gồm:

• Lệ phí lập bản vẽ: khoảng 10.000 – 15.000 đồng/m2 sàn xây dựng (tùy đơn vị thực hiện);
• Lệ phí trước bạ: 1% tổng giá trị căn nhà. ( theo Khoản 11 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ, đó là: nhà ở của hộ gia đình hay cá nhân xây dựng thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ.)
• Phí cập nhật in nội dung tài sản lên đất: 50.000 đồng (nếu cấp đổi sổ mới là 100.000 đồng).
• Bước 5: Chủ nhà đem theo biên lai nộp thuế đến nơi nộp hồ sơ để nhận giấy hoàn công và hoàn tất thủ tục hoàn công cho công trình xây dựng.

Lưu ý: Để ghi nhận sự thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất hoặc đã đăng ký một số thay đổi về thông tin) thì chủ nhà cần đăng ký biến động đất đai sau khi thủ tục hoàn công được hoàn tất.

Thời gian thực hiện hoàn công

Mỗi địa phương sẽ có khoảng thời gian thực hiện hoàn công khác nhau, tuy nhiên nhìn chung thì sẽ dao động trong khoảng thời gian sau đây:

Từ khi bắt đầu nhận hồ sơ cho đến khi tiến hành đo đạc thực trạng công trình: 7 ngày

Giai đoạn kiểm duyệt hồ sơ: từ 3 tuần – 1 tháng (nếu hồ sơ không hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ phản hồi trong vòng 15 ngày và nêu rõ lý do)

Hồ sơ sẽ được chuyển đến cơ quan thuế sau khi duyệt xong, cơ quan thuế sẽ gửi cho người yêu cầu hoàn công thông báo đóng thuế: 7 – 10 ngày

Toàn bộ quá trình tiến hành thủ tục hoàn công nhà ở, công trình có thể kéo dài lên đến 2 tháng, tuy nhiên tùy vào từng quy mô công trình và cơ quan địa phương mà thời gian có thể không giống nhau.

Bạn có thể sử dụng dịch vụ hoàn công để tiết kiệm thời gian và tránh những sai sót không đáng có. Để tránh mất tiền oan thì cần tham khảo và lựa chọn đơn vị uy tín để thực hiện.

Quy trình cần có để thực hiện thủ tục hoàn công 

Các yêu cầu cần thiết để thực hiện thủ tục hoàn công mà một dự án cần phải có là:

• Tư vấn và nhận yêu cầu
• Khảo sát và thiết kế sơ bộ, báo giá
• Thiết kế kỹ thuật
• Ký hợp đồng
• Xin giấy phép
• Thực hiện công trình
• Nghiệm thu và hoàn công
• Bảo hành bảo dưỡng

Sau khi hoàn thành các thủ tục hoàn công, ban quản lý các khu công nghiệp sẽ cấp giấy chứng nhận nghiệm thu và được đưa vào sử dụng.

Thời hạn giải quyết

Sau khi nhận hồ sơ, bộ phận giải quyết sẽ thực hiện đo đạc hiện trạng công trình và mất 7 ngày để hoàn thành thủ tục này.

Nhìn chung thì quy trình xin làm thủ tục hoàn công xây dựng nhà ở, công trình thì không có bất cứ Luật nào giới hạn cụ thể thời gian hoàn công cho công trình nhà. Bởi vì vậy trên thực tế có nhiều công trình thời gian xin hoàn công còn lớn hơn thời gian xây dựng mà vẫn không thể thực hiện xong và cũng chẳng biết đến khi nào thì mới xong.

Thực hiện thủ tục hoàn công cần bao nhiêu chi phí?

Chi phí hoàn công sẽ dao động dựa trên khu vực, quy mô xây dựng và diện tích nhà khác nhau. Chi phí trung bình nằm trong khoảng từ 15 – 35 triệu hoặc lớn hơn nếu quy mô lớn hoặc xây dựng sai phép.

Trách nhiệm các bên trong thủ tục hoán công

• Chủ đầu tư: có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu cũng như chịu trách nhiệm về chất lượng công trình xây dựng, bảo đảm việc ký kết trong biên bản và các giấy tờ nghiệm thu. Hãy liên hệ trực tiếp, làm việc lại với bên thiết kế khi công trình có sự thay đổi so với cấp phép ban đầu.
• Đơn vị thi công: trực tiếp thi công, hoàn thành từng giai đoạn xây dựng công trình. Chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, tham gia ký kết nghiệm thu hoàn công và thực hiện các nghĩa vụ như hợp đồng xây dựng đã lập.
• Đơn vị tư vấn, giám sát xây dựng (nếu có): có trách nhiệm trong việc tư vấn, kiểm tra, giám sát trong suốt quá trình thi công, nghiệm thu và bàn giao. Đảm bảo chất lượng và tiến độ đúng như trong bản vẽ thiết kế và hợp đồng giữa hai bên.
• Đơn vị thiết kế công trình, nhà ở: có trách nhiệm tham gia nghiệm thu công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư. Cần lập lại bản vẽ nếu có thay đổi so với ban đầu trong quá trình thi công.

Hoàn công nhà xây sai phép

Nhà xây dựng sai phép là căn nhà đã có giấy phép xây dựng công trình nhưng không xây dựng đúng với giấy phép đã xin trước đó và chưa được Nhà nước công nhận có thể bị cưỡng chế phá bỏ phần xây sai. Và vẫn được hoàn công nếu trả lại đúng như trong giấy phép xây dựng đã xin ban đầu.

Để tiếp tục công trình bạn cần phải gửi đơn lên UBND cấp huyện, nhờ cơ quan này xác nhận cho bạn phần công trình xây dựng trái phép đó, đảm bảo xây dựng không ảnh hưởng đến an toàn công trình. Và công trình này phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt trong trường hợp muốn được xây dựng công trình, nhà ở sai phép để được hoàn công.

Những vấn đề cần lưu ý khi tiến hành thủ tục hoàn công nhà ở

Nhà thầu cần hoàn thành các công đoạn thi công như dọn dẹp công trình, hoàn thành bản vẽ hoàn công, chuẩn bị giấy tờ thực hiện nghiệm thu toàn phần công trình sau khi hoàn tất việc thi công xây dựng.

Đơn xin hoàn công nhà ở phải được làm theo mẫu được Bộ Xây dựng cấp. Bản vẽ sẽ phải mô tả rõ hiện trạng công trình nhà ở và phải thể hiện được chính xác về kích thước, vị trí, các thiết bị và vật liệu của nhà ở. Ngoài ra, bạn sẽ phải chuẩn bị đầy đủ hợp đồng xây dựng nếu phải ký kết hợp đồng.

Bài chia sẻ trên là một số thông tin cơ bản về hoàn công nhà ở nhằm cung cấp thêm thông tin giúp các bạn hiểu rõ hơn hoàn công là gì? Và những điều phải làm để tránh gặp sai phạm cũng như là những khó khăn khi xây dựng công trình. Vì thế bạn phải thật kiên nhẫn và tìm hiểu kĩ lưỡng trước khi thực thi các công trình cũng như là các văn bản hồ sơ.

Cảm ơn các bạn đã quan tâm theo dõi, hy vọng bài viết này của Igcons sẽ giúp ích cho các bạn!