Báo giá xây dựng phần thô 2025 -2026

Cập nhật 1 giờ trước

Bên cạnh dịch vụ xây nhà trọn gói chìa khóa trao tay, nhiều gia chủ có nhu cầu lựa chọn dịch vụ xây nhà và thi công phần thô, còn phần hoàn thiện sẽ tự làm theo sở thích và gu thẩm mỹ của mình. Trong đó, khi tham khảo báo giá dịch vụ xây nhà phần thô trên thị trường thì gia chủ thấy rằng mức giá thi công trọn gói phần thô trên mét vuông ở mỗi đơn vị nhà thầu thường báo giá khác nhau.

Điều này là vì cách tính mét vuông xây dựng của các nhà thầu là không giống nhau (chúng ta sẽ tìm hiểu ở nội dung phía dưới) , nên IGcons khuyến nghị quý khách hàng chỉ nên tham khảo chung về đơn giá phần thô để nhìn nhận tổng quan, chứ không nên đánh giá “đắt, rẻ” ngay. Và dưới đây là cập nhật của IGcons về mức giá xây nhà phần thô trên thị trường hiện nay đang dao động như sau: 

Bảng báo giá xây nhà phần thô theo loại công trình 2025

Đối với công trình văn phòng

Giá xây nhà phần thô các nhà thầu báo giá dao động:

Đối với công trình nhà phố hiện đại

Giá xây nhà phần thô 2025-2026 cho các công trình nhà phố hiện đại dao động như sau:

Đối với công trình biệt thự hiện đại

Báo giá xây nhà phần thô cho công trình biệt thự hiện đại trên thị trường như sau:

IGcons hiện nay đang áp dụng phương pháp tính m2 xây dựng theo giọt gianh mái để khách hàng dễ dàng xác định tổng chi phí xây dựng thực tế nhất. Bạn có thể tham khảo bảng báo giá xây dựng phần thô 2025 của IGcons cụ thể cho từng loại công trình và từng diện tích xây dựng khác nhau:

Bên cạnh đó, quý khách hàng cũng cần lưu ý một số điều sau khi tham khảo đơn giá xây thô:

• Đơn giá xây nhà trọn gói phần thô ở trên là đơn giá bình quân theo m2, dùng để khái toán khoảng ngân sách xây dựng. Để tính toán chi phí xây dựng một cách chính xác, cần dựa trên bản vẽ kỹ thuật để lập Dự toán chi phí xây dựng.
• Đơn giá xây nhà trọn gói phần thô ở trên được tính từ mặt bằng sạch, bao gồm các công tác: Đào móng, thi công móng, xây bể nước, bể phốt, lấp cát móng; Các công tác thi công bê tông cốt thép cột, dầm, sàn, thang bộ, hố pit tháng máy; Xây tường bao, tường ngăn, bậc thang bộ, tường thang máy; Thi công hệ thống đường điện, nước ngầm đến các vị trí đầu chờ; Chống thấm nhà vệ sinh; Trát trong, ngoài; Cán nền.
• Báo giá xây thô trên là đơn giá trung bình theo m2 diện tích sàn xây dựng tính theo giọt gianh mái. Đã bao gồm phần móng, bể nước, bể phốt ngầm. Không tách riêng ban công, sân thượng…
• Đơn giá trên không bao gồm phần gia cố đất nền (Cọc khoan nhồi, cọc bê tông hoặc cọc tre…nếu có) và các chi phí biện pháp thi công (Chống văng, ép cừ…nếu có).

Bảng báo giá xây dựng phần thô ở trên chỉ mang tính tham khảo, không thể đúng 100% với công trình của bạn. Để biết được chính xác chi phí xây nhà trọn gói phần thô cho ngôi nhà của mình, hãy LIÊN HỆ VỚI IGCONS theo Hotline: 0838.909.468 để được KHẢO SÁT, TƯ VẤN và nhận báo giá xây thô trọn gói miễn phí, nhanh chóng nhé!

Tham khảo ngay: BẢNG GIÁ XÂY NHÀ TRỌN GÓI – CHÌA KHÓA TRAO TAY TẠI ĐÂY!

Xây nhà trọn gói – chìa khóa trao tay

Xây nhà phần thô là gì?

2 cách tính m2 xây dựng khi xây nhà phần thô trọn gói

Một trong những điều khiến gia chủ khó hiểu nhất khi so sánh báo giá từ các nhà thầu khác nhau là sự chênh lệch về đơn giá trên mỗi m2. Nguyên nhân chính là do mỗi đơn vị áp dụng cách tính m2 xây dựng khác nhau. Hiểu rõ 2 cách tính phổ biến dưới đây sẽ giúp bạn so sánh báo giá chính xác và tránh nhầm lẫn.

Cách tính m2 xây dựng theo giọt gianh mái

Đây là cách tính đang được sử dụng để báo giá xây thô khi chủ đầu tư thuê các đơn vị xây dựng trọn gói lâu năm tại miền Bắc. Ưu điểm cách tính này là chủ nhà rất dễ tính toán diện tích xây dựng ngồi nhà của mình vì chỉ cần cộng diện tích các mái bê tông là xong. Chủ nhà sẽ không cần chia ra các bộ phận khác nhau rồi nhân thêm hệ số phức tạp như móng, ban công, sân thượng … Đây cũng chính là cách tính được IGcons đang áp dụng. 

Diện tích xây dựng = Tổng diện tích theo giọt gianh mái các tầng = DT mái 1 + DT mái 2 + … + DT mái n. 

Ưu điểm:

• Cực kỳ đơn giản, dễ tính toán – chủ nhà chỉ cần cộng diện tích các mái bê tông là có tổng m2 xây dựng
• Không cần phải chia nhỏ thành các bộ phận khác nhau
• Không cần nhân với các hệ số phức tạp
• Dễ dàng kiểm tra và đối chiếu với bản vẽ thiết kế
• Minh bạch, tránh tranh chấp về cách tính

Nhược điểm:

• Đơn giá trên mỗi m2 thường cao hơn so với cách tính theo từng phần
• Không thể hiện rõ tỷ trọng chi phí của từng bộ phận công trình

Để hiểu rõ hơn về cách tính báo giá xây thô này, bạn xem ví dụ sau: Tôi có mảnh đất 6x15m (90m2) muốn xây một ngôi nhà 4 tầng, 01 tum. Tầng 1 xây hết đất, tầng 2, 3 đua ban công ra ngoài 0,5m, tầng 4 giật vào so với đất 1m, tầng tum xây 24 m2. Vậy, tổng diện tích xây dựng nhà tôi là bao nhiêu?

Tính diện tích xây dựng theo giọt danh mái

Theo hình vẽ minh hoạ ở trên, áp dụng công thức tính diện tích theo giọt gianh mái ta có:

Diện tích sàn xây dựng (DT) = DT mái tầng 1 + DT mái tầng 2 + DT mái tầng 3 + DT mái tầng 4 + DT mái tầng tum = 93m2 + 93m2 + 93m2 + 84m2 + 24m2 = 387 m2

Vậy, tổng diện tích sàn xây dựng của công trình là 387m2.

Cách tính m2 xây dựng theo từng phần

Đây là cách tính mà bạn sẽ chia ngôi nhà thành các phần khác nhau (móng, sàn, mái, ban công, sân thượng), sau đó quy đổi các phần về m2 xây dựng chung theo một hệ số nhất định do nhà thầu đưa ra. Cách tính này phổ biến ở các công ty xây dựng miền nam và gần đây cũng được một số nhà thầu thi công ở miền bắc áp dụng để xác định đơn giá xây thô. Cách tính này giúp chủ nhà xem xét rõ từng phần chiếm bao nhiêu tỷ trọng trong tổng mức đầu tư ngôi nhà. Nhưng nhược điểm hệ số quy đổi mà các nhà thầu sử dụng là không giống nhau, khiến chủ nhà không ước tính tổng mức đầu tư theo đơn giá m2. 

Các hệ số quy đổi thường được sử dụng:

Công thức như sau: 

Mét vuông xây dựng = (Tổng diện tích các sàn + các phần phụ trợ) x hệ số

Ưu điểm:

• Cho phép chủ nhà xem xét rõ từng phần chiếm bao nhiêu tỷ trọng trong tổng mức đầu tư
• Có thể điều chỉnh chi phí theo từng bộ phận
• Phù hợp với công trình có cấu trúc phức tạp, nhiều bộ phận đặc biệt

Nhược điểm:

• Phức tạp, khó tính toán cho người không chuyên
• Hệ số quy đổi không thống nhất giữa các nhà thầu, gây khó khăn khi so sánh báo giá
• Dễ dẫn đến hiểu lầm nếu không thống nhất rõ ràng từ đầu

Quay trở lại ví dụ ở trên, cùng IGcons xem với cách tính này thì m2 xây dựng sẽ là bao nhiêu và đơn giá xây thô là như thế nào nhé!

Tính m2 xây dựng theo từng phần

Theo hình minh họa: 

Diện tích sàn xây dựng (DT) = 56m2 + 90m2 + 93m2 + 93 m2 + 93 m2+30m2 + 24m2 + 12 m2 = 491 m2

Vậy, tổng diện tích sàn xây dựng của công trình là 491m2.

Như vậy, sau hai cách tính thì bạn có thể thấy tổng diện tích xây dựng có sự khác nhau, do đó mà đơn giá trên mỗi m2 xây dựng của các nhà thầu cũng khác nhau. Với cách tính giọt gianh thì đơn giá xây dựng phần thô cho công trình vào khoảng 4 – 5 triệu/ m2. Với cách tính m2 xây dựng theo từng phần thì đơn giá xây dựng phần thô cho công trình vào khoảng 3 – 4 triệu/ m2. Dựa vào đơn giá và m2 xây dựng bạn có thể giải đáp được câu hỏi xây nhà thô giá bao nhiêu?

• Với ví dụ ở trên thì cách tính 1 (giọt gianh) giá trị phần thô công trình cần dự trù là: 387 m2x 4.5 triệu/m2 xấp xỉ 1.75 tỷ đồng
• Với cách tính 2 (chia từng phần) giá trị phần thô công trình cần dự trù là: 492 m2 x 3.5 triệu/ m2  xấp xỉ 1.75 tỷ đồng.

Tóm lại, khi tham khảo đơn giá xây dựng trên mét vuông chủ nhà cần xem cách tính mét vuông của đơn vị đó là như thế nào. Hoặc để đơn giản là chủ nhà chỉ cần quan tâm đến tổng chi phí dự trù cần thiết cho ngôi nhà, cách tính chỉ để tham khảo thêm.

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây thô trọn gói

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây thô trọn gói

Ngôi nhà được hình thành nên từ những vật liệu thô rời rạc và là sản phẩm do bàn tay con người tạo ra, không phải là một sản phẩm công nghiệp sản xuất hàng loạt nên đơn giá để hình thành nên mỗi ngôi nhà là khác nhau và phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Dưới đây là những yếu tố tác động đến đơn giá thi công trọn gói phần xây thô: 

• Quy mô công trình: Quy mô công trình xây dựng là tổng số lượng mét vuông sàn được xây dựng. Đặc thu một công trình nhà ở thì có các hạng mục bắt buộc tương đương nhau về giá trị như: bể nước, bể phốt, cầu thang bộ, cầu thang máy, nhà vệ sinh, cửa mặt tiền …  Chính vì vậy vô hình chung khi xây thô trọn gói công trình thì đơn giá trên mỗi mét vuông xây dựng của nhà có quy mô nhỏ (diện tích sàn nhỏ hoặc thấp tầng) lại cao hơn đơn giá trên mỗi mét vuông xây dựng của nhà có quy mô lớn hơn (diện tích sàn to hoặc cao tầng hơn).
• Bản vẽ thiết kế: Bản vẽ thiết kế kiến trúc quyết định công năng của ngôi nhà, các chi tiết đắp vẽ, phào chỉ, chiều cao tầng … Bản vẽ thiết kế kết cấu quy định sắt thép, bê tông dùng cho công trình nhiều hay ít… Bản vẽ thiết kế điện nước thì quy định về chủng loại ống tham gia cấu tạo nên các trục kỹ thuật. Nên khi một trong các bản vẽ thiết kế này khác đi thì đơn giá xây nhà trọn gói cấu thành trên mét vuông xây dựng cũng thay đổi theo.
• Loại hình công trình: Loại hình công trình ở đây được hiểu là ngôi nhà được xây với mục đích gì. Cùng là ngôi nhà dân dụng nhưng những nhà xây với mục đích cho thuê trọ khác với ngôi nhà xây cho thuê làm văn phòng hay ngôi nhà xây để làm chung cư mini, ngôi nhà xây để gia chủ sinh sống. Mỗi loại hình công trình trên do tính chất công năng khác biệt nên vật tư được sử dụng cũng thay đổi nhiều ít khác nhau dẫn đến đơn giá xây nhà trọn gói cũng khác nhau.
• Địa điểm xây dựng: Địa điểm xây dựng cũng ảnh hưởng đến giá xây nhà phần thô. Cùng là xây nhà trọn gói ở Hà Nội nhưng xây nhà trọn gói ở quận Long Biên, quận Hai Bà Trưng, quận Thanh Xuân, quận Hoàng Mai hay quận Cầu Giấy là không giống nhau. Ngoài ra trong cùng một quận thì xây dựng tại các phường khác nhau, các ngõ khác nhau đôi khi đơn giá xây dựng vẫn khác nhau. Vì điều kiện kinh tế, xã hội, chính sách tại mỗi nơi mỗi khác. Như vậy có thể thấy rõ ràng địa điểm xây dựng có ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô. 
• Điều kiện thi công: Là các yếu tố địa lý liên quan tác động đến công tác xây dựng nhà ở như khoảng cách từ đường đại lô vào cửa nhà, độ rộng ngõ trước cửa nhà, hiện trạng của các công trình liền kề. Điều kiện thi công càng khó khăn thì giá xây nhà phần thô càng cao. 
• Vật tư sử dụng: Yếu tố này phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của gia chủ, tùy vào cấp độ vật tư hoàn thiện mong muốn mà đơn giá xây nhà trọn gói sẽ tăng hay giảm trên mỗi mét vuông xây dựng. Vật tư càng đắt, càng hiện đại thì giá xây dựng thô trên mỗi m2 càng cao. 

Nhà thầu xây dựng phần thô trọn gói uy tín, chất lượng | IGcons

Với tiêu chí tuân thủ “nhận niềm tin – trao niềm tin”, IGcons luôn coi sự an toàn và hạnh phúc của khách hàng là động lực để phát triển và hoàn thiện mỗi ngày. Chúng tôi có những kỹ sư, kiến trúc sư, nhân công xây dựng đã nhiều năm trong ngành thi công, tay nghề cao, vui vẻ, nhiệt tình. Với dịch vụ xây thô trọn gói, xây nhà trọn gói – chìa khóa trao tay của chúng tôi, bạn sẽ nhận được:

• Cung cấp nguyên vật liệu chất lượng cao, có nguồn gốc rõ ràng, nổi tiếng trên thị trường. Bên cạnh đó, bạn cũng sẽ được tư vấn vật liệu hoàn thiện tốt nhất trên thị trường nếu bạn cần.
• Cam kết không bán thầu.
• Thi công đúng tiến độ và bàn giao công việc theo thỏa thuận hai bên đã đạt được trước đó.
• Hồ sơ thiết kế miễn phí.
• Hỗ trợ thủ tục xin cấp phép xây dựng, thủ tục điện nước sinh hoạt, điện 3 pha. 
• Hỗ trợ vay vốn ngân hàng Agribank, MB bank, HD bank, Maritime bank,… 
• Bảo hành kết cấu 5 năm đối với phần thô và bảo hành bao kiểm tra 1 lần trong vòng 1 năm đầu.

Nhà thầu xây dựng phần thô trọn gói uy tín, chất lượng – IGcons

IGcons đặt sự uy tín lên hàng đầu, đảm bảo các tiêu chuẩn về chất lượng, thẩm mỹ và giá cả phù hợp, mong muốn làm hài lòng quý khách hàng. Chúng tôi cam kết: 

• Tư vấn, nghiên cứu, báo giá xây dựng thô, xây dựng trọn gói chi tiết, trọng tâm.
• Đảm bảo trực tiếp thi công.
• Minh bạch vật tư thi công, đảm bảo giá cả và chất lượng tốt nhất.
• Cam kết có đội ngũ thi công giàu kinh nghiệm, chuyên môn cao mang đến những công trình tinh tế, đáng tin cậy cho khách hàng.
• Giám sát thi công và nghiệm thu chặt chẽ ở từng giai đoạn.
• Cam kết hỗ trợ pháp lý toàn diện nhằm giảm thiểu chi phí tối đa cho chủ đầu tư.
• Cam kết bảo hành nhanh chóng có mặt kịp thời khi khách hàng gặp sự cố.
• Cam kết về thời gian: Đảm bảo chất lượng công việc tốt nhất đúng thời hạn, theo thiết kế, kiểu dáng và nhu cầu của khách hàng.
• Tinh thần làm việc chuyên nghiệp, tôn trọng, lắng nghe và tận tâm hỗ trợ khách hàng.
• Thương hiệu uy tín, giá cả hợp lý, dịch vụ chuyên nghiệp.

Còn chần chừ gì nữa hãy liên hệ ngay với IGcons theo Hotline 0838.909.468 để được tư vấn, báo giá chi tiết ngay hôm nay!

Giới thiệu hình ảnh nghiệm thu thi công phần thô | Igcons thực hiện