Mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng nhà phố tối đa ?

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích lô đất. Dưới đây mà quy định về mật độ xây dựng theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng có hiệu lực từ ngày 05/7/2021.

Mật độ xây dựng là gì?

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể:

– Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: Sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Mật độ xây dựng nhà phố

Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như bảng dưới đây:

Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

Theo đó:

+ Đối với lô đất có diện tích đất từ 90m² trở xuống, hộ dân cư được phép xây dựng nhà trên toàn bộ diện tích đất đó (100% diện tích lô đất);

+ Đối với lô đất có diện tích 100m², hộ dân cư được phép xây dựng nhà chiếm tối đa 90% diện tích lô đất;

+ Đối với lô đất có diện tích 200m², hộ dân cư được phép xây dựng nhà chiếm tối đa 70% diện tích lô đất;

+ Đối với lô đất có diện tích 300m², hộ dân cư được phép xây dựng nhà chiếm tối đa 60% diện tích lô đất;

+ Đối với lô đất có diện tích 500m², hộ dân cư được phép xây dựng nhà chiếm tối đa 50% diện tích lô đất;

+ Đối với lô đất có diện tích từ 1000m² trở lên, hộ dân cư được phép xây dựng nhà chiếm tối đa 40% diện tích lô đất.

Đối với như lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị nêu trong Bảng 2.8, mật độ xây dựng tối đa cho phép của lô đất đó được xác định dựa trên công thức nội suy giữa 2 mốc quy định:

Ví dụ với lô đất có diện tích 150 m2 thì mật độ xây dựng tối đa được xác định  = 80 %

Diện tích và kích thước lô đất.

Lô đất được cấp phép xây dựng nhà phố là lô đất có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 và có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không bé hơn 3m.

Nhà phố liền kề sâu trên 18 m phải bố trí sân trống, giếng trời ở giữa với kích thước không nhỏ hơn 6 m2 để đảm bảo thông gió và chiếu sáng.

Chiều cao và số tầng.

Chiều cao và số tầng nhà phụ thuộc vào lộ giới – tiếp giáp mặt tiền. nhà phố thường quy định chiều cao và số tầng như sau:

Chiều cao nhà

Chiều cao tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo qui hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của tòa nhà, kể cả mái tum hoặc mái dốc. Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.

CHÚ THÍCH : Các thiết bị kỹ thuật trên mái: cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượn được g mặt trời, bể nước kim loại … không tính vào chiều cao nhà.

Số tầng nhà

Số tầng của tòa nhà bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng áp mái, mái tum) và tầng nửa hầm.

Những mảnh đất có diện tích 30m2 đến nhỏ hơn 40m2 có chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 5m trở lên thì được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum, nhưng tổng chiều cao của nhà chỉ được 16m.

Đất từ 40m2 đến 50m2 có chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m đến dưới 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 5m trở lên thì được cấp phép xây nhà 5 tầng + 1 tum hoặc có mái chống nóng, tổng chiều cao công trình là 20m.

Riêng với những phần diện tích đất lớn hơn 50m2 và có chiều rộng mặt tiền lô đất lớn hơn 8m, có chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển (tính từ đường vành đai 2 trở vào trung tâm TP) thì chỉ được xây nhà 6 tầng, tổng chiều cao công trình là 24m

Công thức tính mật độ xây dựng

Căn cứ vào quyết định số 04/2008/QQĐ – bxd ngày 3.4.2008 của bộ xây dựng quy định cách tính mật độ xây dựng như sau:

“Mật độ xây dựng (%) = diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó

Diện tích đất chiếm của công trình là diện tích đất mà công trình sẽ xây dựng trên tổng diện tích lô đất.

Tổng diện tích lô đất là tổng tất cả diện tích bao gồm sân vườn, hồ bơi…

Ví dụ: diện tích đất của nhà bạn là 5×20 = 100 m2

Phần diện tích bạn xây nhà: 5×15 = 75 m2

Như vậy: mật độ xây dựng nhà bạn = 75 m2/100 m2 x100% = 75%.

Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

– Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất.

– Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng.

Các bộ phận cố định của nhà

– Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp sau:

+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0.2m và phải đảm bảo mỹ quan.

+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt via hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

– Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với  mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà như ô văng, sê nô, ban công, mái đua… nhưng không áp dựng đối với mái đón, mái hè được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng sau:

Đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vưc

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô gia hay buồng.

– Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ

– Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ cộng đồng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ, mái đón, mái hè phố phải:

Mái đón là mái che của cổng, gắn vào tường nhà và đua ra tới cổng vào nhà hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà.

Mái hè phố là mái che gần vào tường nhà và che phủ một đoạn vỉa hè

+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan

+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng chãy chữa cháy

+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên, đảm bảo mỹ quan đô thị

+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ

+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh…

Phần nhô ra không cố định

– Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cảnh cửa (trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ

– Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng sau:

Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

– Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ

– Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau:

+ Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô văng, mái đua, mái đón, móng nhà

+ Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia

Quan hệ với các công trình bên cạnh

Các công trình không được vi phạm ranh giới:

– Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh

– Không được xả nước mua, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh

– Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của  máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Hy vọng với những thông tin chúng tôi cung cấp trên đây, Quý bạn đọc cũng như quý khách hàng đã có thể nắm bắt được những thông số cơ bản để có kế hoạch thi công khoa học và chính xác.