Chỉ giới xây dựng là gì? Mức phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng

Chỉ giới xây dựng là một trong những thông tin quan trọng mà chủ đầu tư hay chủ nhà cần nắm khi xây dựng nhà ở, công trình, nhất là ở khu vực đô thị. Cùng IGcons tìm hiểu về chỉ giới xây dựng là gì và mức phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng trong bài dưới đây! 

Chỉ giới xây dựng là gì?

Thông tin về chỉ giới xây dựng được Nhà nước quy định tại Luật Xây dựng 2014 (khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021). Hai văn bản trên đều thống nhất như sau về chỉ giới xây dựng: “Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.”. 

Hình ảnh minh họa chỉ giới xây dựng

Cần lưu ý rằng, trước ngày 5 tháng 7 năm 2021, Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã quy định chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch, thực địa để phân định rõ ràng ranh giới giữa phần đất được cho phép xây dựng công trình và phần đất lưu không. Mặc dù Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư trên có quy định khác về mặt câu từ, tuy nhiên về bản chất vẫn có sự thống nhất với Luật Xây dựng 2014 đã ban hành trước đó.

Quy định về chỉ giới xây dựng với khoảng lùi xây dựng

Nếu chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất, thì khoảng lùi xây dựng là khoảng không gian ở giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ (chỉ giới này là đường phân định ranh giới giữa phần đất được phép xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông, công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc các không gian công cộng khác). 

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, thì công trình hoặc nhà ở có thể bị lùi hoặc không bị lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình, cụ thể: Khoảng lùi của những công trình tiếp giáp với đường giao thông (từ cấp khu vực trở lên) được quy định tại thiết kế đô thị và đồ án quy hoạch chi tiết, nhưng cần phải thỏa mãn quy định nằm trong “Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu” sau:

Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình.

Để hiểu rõ hơn quy định trên, bạn có thể tham khảo ví dụ: Chẳng hạn đường tiếp giáp với đất thuộc chỉ giới xây dựng của bạn có chiều rộng dưới 19 mét, bạn định xây một ngôi nhà cao 27 mét. Như vậy, khoảng lùi trong trường hợp này là tối thiểu 4 mét, tức là nhà của bạn cần phải xây lùi từ vỉa hè vào tối thiểu 4 mét. 

Lưu ý đặc biệt với những công trình có phần đế và tháp cao phía trên: Khoảng lùi xây dựng được áp dụng riêng với từng phần (phần đế và phần tháp) theo chiều cao tương ứng của mỗi phần ấy. 

Xem thêm: Chỉ giới đường đỏ là gì? Hồ sơ, thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Mức phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng

Công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ bị buộc tháo dỡ

Căn cứ theo Điểm b Khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, mức phạt cho các cá nhân có hành vi xây dựng công trình, nhà ở vi phạm chỉ giới xây dựng là bị phạt tiền từ 50 đến 60 triệu đồng. Còn đối với tổ chức, mức phạt tiền đối với tổ chức vi phạm chỉ giới xây dựng là gấp đôi so với mức phạt mà cá nhân phải chịu (căn cứ Khoản 3 Điều 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP), tức là tổ chức vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 100 đến 120 triệu đồng. 

Bên cạnh việc bị phạt tiền thì công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ bị buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm, mà không được phép điều chỉnh lại giấy phép xây dựng để mà có thể hợp thức hóa hành vi vi phạm ấy (căn cứ điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ).

Như vậy, nếu vi phạm chỉ giới xây dựng, cá nhân hoặc tổ chức vi phạm sẽ chịu hai hình thức phạt là:

• Phạt tiền với mức phạt từ 50 đến 120 triệu đồng (tùy đối tượng và mức độ vi phạm).

• Buộc phải tháo dỡ phần công trình đã vi phạm chỉ giới xây dựng. 

Hướng dẫn 3 cách xem thông tin quy hoạch, chỉ giới xây dựng

Để xem thông tin quy hoạch, chỉ giới xây dựng, bạn có thể thực hiện theo một trong ba cách sau: 

• Cách 1 – Xem thông tin được cung cấp trên internet: Hồ sơ của đồ án quy hoạch được phép công khai, ngoài ra thì thông tin quy hoạch và chỉ giới xây dựng cũng được đăng tải lên các trang phương tiện thông tin đại chúng và trang thông tin điện tử uy tín (căn cứ khoản 16 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018). 
• Cách 2 – Yêu cầu được cung cấp thông tin từ cơ quan Nhà nước: Theo Khoản 16 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định rằng UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức hoạt động tiếp nhận, cung cấp, xử lý thông tin quy hoạch khi được yêu cầu. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm phải cung cấp thông tin về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng khi tổ chức, cá nhân, cơ quan có yêu cầu (trong phạm vi đồ án quy hoạch xây dựng do cơ quan mình quản lý).
• Cách 3 – Xem qua giấy phép xây dựng: Trước khi khởi công thì công trình cần phải xin giấy phép xây dựng (trong đó có nội dung về chỉ giới xây dựng), do đó đây là một cách hay để bạn có thể xem chỉ giới xây dựng của công trình của mình.

Đất ngoài chỉ giới có xây dựng được không?

Đất ngoài chỉ giới có xây dựng được không?

Đất ngoài chỉ giới xây dựng có thể thuộc một trong hai trường hợp như sau: 

• Trường hợp 1 – Đất thuộc chỉ giới đường đỏ (không có khoảng lùi): Trường hợp này diễn ra khi mà chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ. Khi ấy, đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng cũng sẽ nằm ngoài chỉ giới đỏ.
• Trường hợp 2 – Đất thuộc khoảng lùi: Trường hợp xảy ra khi mà chỉ giới xây dựng lùi vào phía trong so với chỉ giới đường đỏ. 

Tuy có những quy định về yêu cầu kiến trúc phù hợp với công trình như trên, cũng như đảm bảo được khoảng lùi tối thiểu thì phần đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng không được phép xây dựng. Nếu như xây dựng sẽ vi phạm chỉ giới – một hành vi bị nghiêm cấm và sẽ bị xử phạt theo quy định. 

Tham khảo thêm: Có được xây hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng không?

Kết luận

Bài viết trên đây của IGcons đã giới thiệu và giải thích cho bạn những khái niệm liên quan đến chỉ giới xây dựng, khoảng lùi xây dựng, cũng như những quy định và mức phạt mà bạn cần nắm rõ. Hy vọng bài viết đã hữu ích với bạn. Đừng quên truy cập website https://igcons.vn/ để biết thêm nhiều thông tin bổ ích nhé!