Chỉ giới đường đỏ là gì? Hồ sơ, thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Khi xây dựng nhà ở hoặc những công trình có tiếp giáp với tuyến đường giao thông thì người dân, chủ nhà hoặc chủ đầu tư cần phải biết đến các quy định về chỉ giới đường đỏ, cũng như chỉ giới xây dựng và khoảng lùi của công trình. Bài viết hôm nay của IGcons sẽ giải đáp cho bạn những thắc mắc liên quan đến các chủ đề trên. 

Chỉ giới đường đỏ là gì? 

Trong quy hoạch và xây dựng, các chủ đầu tư cần phải tìm hiểu chỉ dấu đường đỏ là gì để có thể xây dựng công trình của mình theo đúng pháp luật quy định, tránh gây sai phạm. Theo đó, các thông tin về chỉ giới đường đỏ được quy định trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng và theo Thông tư 22/2019/TT-BXD. 

Theo văn bản trên, chỉ giới đường đỏ (hay ranh lộ giới) là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch, cũng như thực địa để phân định phần ranh giới giữa phần đất phép xây dựng công trình và phần đất dành cho công trình hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông hoặc các không gian công cộng khác. 

Phân biệt chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ

Nếu chỉ giới đường đỏ là ranh giới giữa phần đất được phép xây công trình với phần đất thuộc không gian công cộng, thì chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép được xây dựng công trình chính trên thửa đất ấy. 

Ngoài ra, khái niệm khoảng lùi là khoảng không gian nằm giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. 

Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi

Hồ sơ, thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Hồ sơ và thủ tục xin chỉ giới đường đỏ được trình bày chi tiết dưới đây: 

Hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ

Khi xin chỉ giới đường đỏ, bạn cần phải chuẩn bị đầy đủ những loại giấy tờ sau: 

• Văn bản đề nghị ký hợp đồng lập chỉ giới đường đỏ của chủ sở hữu hợp pháp (ví dụ như: Cá nhân, pháp nhân của nhà ở và sử dụng đất ở).
• 02 bản đồ (hai trong số các bản đồ sau: Bản đồ địa hình, Bản đồ địa chính có yếu tố địa hình, Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/200-1/500) phù hợp với sơ đồ vị trí được giới thiệu, do chủ thể có tư cách pháp nhân như cơ quan lập không quá 2 năm; được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thẩm định; hiện trạng phù hợp thực tế.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà hoặc các văn bản chứng minh quyền sử dụng đất cần có công chứng, chứng thực.
• Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải được UBND cấp phường/xã/thị trấn xác nhận khu đất do cá nhân, hộ gia đình đang quản lý sử dụng và không có tranh chấp. Đối với đất đang sử dụng thì phải có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư hoặc người đang sử dụng.
• Các tài liệu giải trình rõ cơ sở và căn cứ xác minh để xác định chỉ giới đường đỏ. Giấy giới thiệu và kèm theo 01 đĩa CD.
• Giấy ủy quyền chứng thực tại UBND cấp phường/xã/thị trấn hoặc cơ quan công chứng cấp (nếu chủ sử dụng đất không trực tiếp thực hiện thủ tục).

Thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Để xin chỉ giới đường đỏ, bạn cần thực hiện đầy đủ các bước: Chuẩn bị hồ sơ, tiếp đó là nộp hồ sơ, cuối cùng là nhận kết quả (cơ quan tiếp nhận hồ sơ chính là Sở Quy hoạch kiến trúc của thành phố hoặc là Viện Quy hoạch xây dựng): 

• Bước chuẩn bị hồ sơ: Người nộp kiểm tra kỹ những giấy tờ trước khi nộp, tránh sai sót, thiếu và đảm bảo được tính chân thật của hồ sơ.
• Bước nộp hồ sơ: Người nộp đến nộp hồ sơ vào giờ hành chính tại một trong hai cơ quan Sở Quy hoạch kiến trúc của thành phố hoặc Viện Quy hoạch xây dựng. Đối với những hồ sơ đã đủ tiêu chuẩn, người nộp hồ sơ sẽ được cấp giấy hẹn sau khi hoàn thành thủ tục. Ngược lại, trường hợp hồ sơ chưa đạt chuẩn thì sẽ được yêu cầu sửa hoặc bổ sung. 
• Bước nhận kết quả: Người nộp chờ theo thời gian được ghi trên giấy hẹn.

Một số lưu ý:

• Khu đất mới cần phải có bản sao của công văn giới thiệu địa điểm hợp pháp cùng với sơ đồ giới thiệu địa điểm. 
• Đất đang được sử dụng cần có các loại giấy tờ hợp pháp và hợp lệ chứng minh được quyền sử dụng đất của chủ đầu tư.

Thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Xem thêm: Vì sao phải thiết kế kiến trúc trước khi thi công xây nhà?

Cách tính khoảng lùi công trình 

Như đã trình bày phía trên, khoảng lùi công trình là khoảng không gian ở giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng thì nhà ở hoặc công trình có thể không hoặc có bị lùi so với chỉ giới đường đỏ, tùy thuộc vào chiều cao của công trình và bê rộng của đường, cụ thể như sau: Khoảng lùi công trình tiếp giáp với đường giao thông (từ cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng cần thỏa mãn quy định nằm trong bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu là: 

Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình.

Để hình dung rõ hơn, bạn có thể tham khảo ví dụ: Ta có đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở có bề rộng 21 mét, nhà ở bạn định xây có chiều cao 25 mét thì khoảng lùi tối thiểu cần phải là 03 mét. 

Lưu ý rằng với tổ hợp công trình gồm có phần đế công trình và tháp cao ở phía trên thì quy định về khoảng lùi tối thiểu được áp dụng riêng với phần đế của công trình và phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của từng phần. 

Bề rộng chỉ giới đường đỏ đối với kích thước lô đất quy hoạch xây dựng công trình nhà ở

Bề rộng chỉ giới đường đỏ đối với kích thước lô đất quy hoạch xây dựng công trình nhà ở được quy định tại Tiểu mục số 2.6.6 của Thông tư Ban hành QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (2021) như sau: 

• Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19 m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 5 m;
• Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ < 19 m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 4 m;
• Chiều dài tối đa của lô đất xây dựng dãy nhà ở liên kế có hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường từ cấp đường chính khu vực trở xuống là 60 m.

Nguyên tắc xây dựng công trình có chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng thuộc trường hợp đặc biệt

Cung theo Thông tư Ban hành QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (2021), nguyên tắc xây dựng công trình có chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng thuộc trường hợp đặc biệt được quy định tại Tiểu mục 2.6.7 của Thông tư này như sau: 

• Các chi tiết kiến trúc của công trình do đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc tại từng khu vực quy định;
• Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, các quy định trên phải đảm bảo nguyên tắc sau: không cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường; đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè; không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố; đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy;
• Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ, phải đảm bảo nguyên tắc sau: không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ; đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.

Nguyên tắc xây dựng công trình có chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng thuộc trường hợp đặc biệt

Các trường hợp xây dựng được vượt chỉ giới đường đỏ

Khi xây dựng công trình hoặc nhà ở, việc vi phạm chỉ giới đường đỏ là không được phép, tuy nhiên có những trường hợp sau, công trình có thể được phép vượt chỉ giới đường đỏ: 

Trường hợp: Chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng

Nếu một số phần nhà nhô ra khi hai chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ trùng với nhau: 

• Các bộ phận của căn nhà không được vượt chỉ giới đường đỏ trong độ cao từ giữa mặt của vỉa hè lên đến độ cao 3.5m, trừ trường hợp: Thứ nhất, đường ống thoát nước mưa đặt ở bên ngoài có thể vượt chỉ giới đường đỏ không quá 0.2m, đồng thời cần đảm bảo mỹ quan và tính thẩm mỹ chung. Thứ hai, từ độ cao 1m tính từ mặt vỉa hè trở lên, các bộ phận trang trí có thể vượt chỉ giới đường đỏ không quá 0.2m.
• Trong khoảng không gian từ 3.5m trở lên, những bộ phận cố định thuộc ngôi nhà (như ô-văng, ban công,…không bao gồm mái đón, mái hè) có thể vượt chỉ giới đường đỏ nhưng phần nhô ra phải nhỏ hơn ít nhất 1m so với chiều rộng của vỉa hè, đồng thời cần làm trong khoảng được quy định (tùy thuộc vào chiều rộng của lộ giới).
• Phần ngầm dưới mặt đất: Phần này được giới hạn trong chỉ giới đường đỏ.
• Mái đón, mái hè phố: khuyến khích xây dựng để phục vụ cộng đồng, nhưng không được dùng vào bất cứ mục đích nào khác, không được vượt quá chỉ giới đường đỏ, cao hơn vỉa hè từ 3.5m trở lên.

Trường hợp: Chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ thì bạn cần lưu ý:

• Bất cứ bộ phận nào thuộc căn nhà hoặc công trình không được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ.
• Các bộ phận của ngôi nhà hoặc công trình có thể vượt quá chỉ giới xây dựng nhưng cần nằm trong khoảng lùi công trình trong hai trường hợp: Trường hợp thứ nhất, vệt dắt xe, gờ chỉ, mái đón, móng nhà, cánh cửa, bậc thềm, mái đua; trường hợp thứ hai, ban công có thể nhô ra nhưng chỉ giới hạn trong 1.4m tính từ chỉ giới xây dựng, đồng thời không được che chắn tạo nên buồng kín hoặc lô. 

Một số câu hỏi thường gặp

IGcons xin trả lời những câu hỏi khác liên quan đến chủ đề chỉ giới đường đỏ như sau:

Đất ngoài chỉ giới có được xây dựng không?

Đất ngoài chỉ giới xây dựng được quy định như sau:

• Trường hợp 1: Đất thuộc chỉ giới đường đỏ (không có khoảng lùi) hay chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng. Nhưng cần tuân thủ quy định về không cản trở hoạt động giao thông, không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, đảm bảo tính thống nhất cảnh quan, đảm bảo phòng cháy chữa cháy,…
• Trường hợp 2: Đất thuộc khoảng lùi hay chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ. 

Như vậy đất ngoài chỉ giới xây dựng không được phép xây dựng. 

Tham khảo thêm: Có được xây hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng không?

Mức xử phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng là gì?

Nếu vi phạm chỉ giới xây dựng, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 50 đến 60 triệu đồng (theo điểm b khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP). Ngoài ra, công trình vi phạm vượt chỉ giới xây dựng cũng sẽ bị buộc phải tháo dỡ.  

Có được xây lấn sang nhà bên cạnh không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có hành vi lấn đất đai của người khác là không được phép (bị cấm). Vì vậy, không được xây nhà lấn sang đất của nhà bên cạnh.

Có được xây lấn sang nhà bên cạnh không?

Có được xây hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng không?

Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liên kế – tiêu chuẩn thiết kế, thì: Không được phép xây hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng. Chủ nhà chỉ có thể xây hàng rào trong trường hợp mặt tiền của nhà đất cách chỉ giới đường đỏ dưới 2.4m. 

Kết luận

Trên đây là toàn bộ phần giải thích của IGcons về những thông tin liên quan đến chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi công trình. Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn những thông tin bổ ích, cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết!