Cách tính phần thô xây dựng đơn giản, tiết kiệm chi phí

Nhiều gia chủ muốn biết cách tính đúng diện tích xây dựng phần thô khi tiến hành xây dựng phần thô. Do cách tính diện tích trong lĩnh vực xây dựng rất khác so với diện tích đất nên nhiều người nhầm lẫn. Các bài viết dưới đây IGcons sẽ giúp bạn nắm được các diện tích xây dựng chính xác để từ đó dự trù kinh phí phù hợp.

Cách tính diện tích sàn thi công phần thô

Diện tích sàn là tổng diện tích sàn xây dựng của các tầng (kể cả ban công). Diện tích sàn xây dựng thường được sử dụng để xác định giá xây dựng (dự toán xây dựng) của một công trình.

Quy định diện tích thi công nhà tối thiểu và mật độ xây dựng

• Bộ Xây dựng vừa ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quy hoạch xây dựng Quốc gia. Chỉ dành cho các công trình xây dựng mới. Trong đó, diện tích xây dựng tối thiểu là 30 mét vuông
• Mật độ xây dựng tối đa của nhà phố, nhà vườn, biệt thự … được quy định theo nguyên tắc lô đất có diện tích càng lớn thì mật độ xây dựng càng giảm.
• Đối với các thửa đất có diện tích dưới 90m2 thì được phép làm toàn bộ mặt bằng. Diện tích đất 100m2, thì được phép xây 90%. Nếu lô đất 200m2 thì được phép xây 70%.
• Tương tự với lô 300m2, mật độ xây dựng là 60%. 500 mét vuông được xây dựng 50%. Từ 1,00m2 trở lên, mật độ xây dựng chỉ 40%.

Giai đoạn thi công phần thô

• Vệ sinh công trường và dựng lán trại cho công nhân.
• Xác định vị trí tim và móng.
• Đập, đào đất móng, cắt đầu cọc.
• Xây dựng các công trình ngầm: hố ga, bể phốt, bể nước.
• Thi công cốp pha, thanh thép, đổ bê tông cầu thang, giằng, dầm, đà, cột, sàn theo bản vẽ thiết kế.
• Xây tường, trát hoàn thiện toàn bộ tường bao, vách ngăn phòng, hộp gen kỹ thuật, cầu thang, lát gạch cầu thang.
• Thi công, làm hệ thống cấp thoát nước lạnh âm tường (không bao gồm đường ống nước nóng năng lượng mặt trời).
• Thi công lắp đặt hệ thống ống nước, hộp nối các loại dây điện, dây điện, dây điện thoại, dây internet, cáp tivi treo tường. Không bao gồm hệ thống mạng văn phòng, hệ thống chống sét, hệ thống ống đồng điều hòa không khí, hệ thống cấp điện 3 pha.
• Thiết kế hệ thống cấp thoát nước.
• Thi công chống thấm sân, WC và hiên.

Giai đoạn thi công hoàn thiện

• Thi công phần gạch lát nền, ốp tường.
• Gạch trang trí kiến ​​trúc, đá chẻ.
• Tiến hành sơn nước.
• Tiến hành lắp đặt phụ kiện vệ sinh (nhà vệ sinh, bồn cầu và phụ kiện) theo thiết kế.
• Xây dựng, lắp đặt hệ thống điện, chiếu sáng theo thiết kế (ổ cắm, công tắc, bóng đèn).
• Vệ sinh trước khi bàn giao.

Cách tính diện tích xây dựng nhà

Trước khi đi vào cách tính diện tích sàn xây thô, chúng tôi sẽ làm rõ những thắc mắc thường gặp nhất của khách hàng như tại sao nhà thầu lại tính diện tích sàn lớn hơn nhiều so với diện tích trên giấy phép xây dựng. .

Cấp phép xây dựng bởi các cơ quan chỉ tính diện tích sàn sử dụng để quản lý quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Họ chỉ quan tâm đến việc mật độ xây dựng của ngôi nhà có phù hợp với quy hoạch xây dựng của từng khu vực hay không?

Nhà thầu sẽ tính toán diện tích sàn thực tế để tính giá thành cho khách hàng.

Hiện nay tồn tại hai cách tính mét vuông xây dựng song song nhau trên thị trường xây nhà trọn gói nên dễ gây nhầm lẫn cho khách hàng khi tham khảo giá xây dựng.

Cách tính thứ nhất phổ biến ở Sài Gòn là cách tính mét vuông xây dựng gồm có mét vuông sàn, mét vuông sân thượng, ban công, móng, trệt, sân vườn mỗi hạng mục có một hệ số điều chỉnh khác nhau và tựu chung lại khi nói về mét vuông xây dựng sẽ là tổng diện tích của các con số trên. Cách tính này sẽ làm tăng diện tích mét vuông xây dựng khi tham khảo cùng một bản vẽ.

Cách tính thứ hai phổ biến ở Hà Nội và cũng là cách tính mà IGcons đang áp dụng là cách tính theo giọt gianh mái, tức là diện tích xây dựng một ngôi nhà sẽ bằng diện tích các mái cộng vào với nhau không thêm bớt gì cả. Ở cách tính này thì diện tích mét vuông xây dựng sẽ ít hơn nhiều so với cách tính thứ nhất và có cảm giác đơn giá trên mét vuông xây dựng sẽ cao hơn.

Cách tính diện tích xây dựng nhà ở Sài Gòn

DTXD = diện tích sàn sử dụng + diện tích khác (phần móng, mái, sân, tầng hầm)

Phần móng

• Phần móng băng, móng cọc xây dựng tính theo 20% diện tích mặt bằng.
• Đối với công trình móng bè tính theo 50% diện tích mặt bằng.

Tầng hầm

• Các tầng hầm có độ sâu từ 1.0 đến 1,3m so với vỉa thì tính 150% diện tích.
• Các tầng hầm có chiều sâu từ 1,3 đến 1,7m so với vỉa hè thì tính 170% diện tích.
• Các tầng hầm có chiều sâu từ 1,7 đến 2,0m so với vỉa hè thì tính 200% diện tích.
• Chiều sâu tầng hầm lớn hơn 2,0m thì tính 250% diện tích.

Phần sân trước và sau

• Sân trước và sân sau được tính 70% diện tích  (nếu diện tích sân trước và sân sau lớn thì có thể xem xét lại hệ số tính toán).
• Diện tích ô trống mỗi sàn<8m2 tính 100% diện tích.
• Các căn trống có diện tích mỗi sàn>8m2 tính 50% diện tích.
• Cầu thang tính 100% diện tích.

Phần nhà chính

• Phần có mái che phía trên được tính 100% diện tích.
• Phần không có mái che nhưng có lát gạch nền được tính 50% diện tích.
• Ô trống trong nhà
• Nhỏ hơn 4m2 được tính như sàn bình thường.
• Trên 4m2 được tính 70% diện tích.
• Lớn hơn 8m2 được tính 50% diện tích.

Phần mái

• Phần diện tích có mái che được tính 100% diện tích. (tầng trệt, lửng, lầu 1, lầu 2, lầu 3 … tầng thượng).
• Trừ phần sân trước và sân sau, tính 50% diện tích không có mái che. (Tầng thượng thông thoáng, khu phơi đồ …)
• Mái Tole được tính 30% diện tích (bao gồm toàn bộ dầm gỗ và mái tôn) – tính theo độ dốc.
• Phần mái bằng bê tông cốt thép tính 50% diện tích.
• Mái tôn lợp ngói tính 70% diện tích (bao gồm toàn bộ khung kèo và hệ thống mái ngói) – tính theo độ dốc.
• Mái ngói bê tông cốt thép tính bằng 100% diện tích (bao gồm hệ thống rito và mái ngói) – tính theo độ dốc.

Cách tính diện tích xây dựng nhà ở Hà Nội

DTXD = diện tích mái các tầng (diện tích giọt gianh mái). Điều này có nghĩa, tất cả các hạng mục công việc nằm trong ranh giới giọt gianh mái của mỗi tầng đều đã được bao gồm. Cụ thể như:

Diện tích của tầng 1 được tính bằng diện tích mái bê tông của tầng 1, trong đó bao gồm cả phần móng, bể nước, bể phốt ngầm. Nghĩa là khi tính tổng diện tích sàn xây dựng của công trình sẽ không tính thêm diện tích móng.

Diện tích của tầng 2 được tính bằng diện tích mái bê tông của tầng 2.

…

Diện tích của tầng tum được tính bằng diện tích mái bê tông của tầng tum.

Công thức

Diện tích xây dựng = DT mái 1 + DT mái 2 + … + DT mái n.

Cùng IGcons làm một ví dụ để hiểu thêm về cách tính này nhé:

Tôi có mảnh đất 6x15m (90 m2) muốn xây một ngôi nhà 4 tầng, 01 tum. Tầng 1 xây hết đất, tầng 2, 3 đua ban công ra ngoài 0,5m, tầng 4 giật vào so với đất 1m, tầng tum xây 24 m2. Vậy, tổng diện tích xây dựng nhà tôi là bao nhiêu?

Theo hình vẽ minh hoạ ở trên, thay các thông số vào công thức tính diện tích theo giọt gianh mái ta có:

Diện tích sàn xây dựng (DT) = DT mái tầng 1 + DT mái tầng 2 + DT mái tầng 3 + DT mái tầng 4 + DT mái tầng tum

= 93m2 + 93m2 + 93m2 + 84m2 + 24m2 = 387 m2

Vậy, tổng diện tích sàn xây dựng của công trình là 387m2

Diện tích này khi nhân với đơn giá xây dựng theo m2 sẽ ra tổng chi phí xây dựng trọn gói.

Cách tính giá xây dựng phần thô tính theo mét vuông:

Hiện tại IGcons đang áp dụng cách tính mét vuông xây dựng tại Hà Nội nên khách hàng có thể tham khảo cách tính giá thi công trọn gói như sau:

Cách tính giá xây dựng phần thô

Để dự trù kinh phí phí xây nhà phần thô, bạn có thể tham khảo cách tính diện tích xây dựng, tính giá thi công nhà phần thô và nhân công hoàn thiện như sau:

Giá thi công trọn gói phần thô hiện nay IGcons đang áp dụng cho một mét vuông xây dựng là từ 3.500.000 đến 4.500.000 đ/ m2. Với ví dụ trên thì khi thi công phần thô thì giá trị sẽ dao động trong khoảng 387 m2 x 3.5 triệu= 1,3545 tỷ đồng đến 387m2 x 4,5 triệu =1,7415 tỷ đồng

Bảng vật tư và công việc chi tiết phần thô khách hàng có thể tham khảo thêm TẠI ĐÂY

Cách tính giá xây nhà trọn gói

Giá thi công nhà phần hoàn thiện: Chỉ từ 2.000.000đ đến 4.000.000đ/m2 thi công (giá giao động tùy theo diện tích, độ lớn và vật liệu hoàn thiện)

Với ví dụ ở trên ta dễ dàng tính được để dự trù vật tư hoàn thiện cho ngôi nhà 4 tầng 1 tum với diện tích đất 90 m2 là: 387m2 x 2 triệu = 774 triệu đến 387m2 x 4 triệu = 1,548 tỷ.

Bảng vật tư hoàn thiện khách hàng có thể tham khảo thêm tại đây.

Cách tính chi phí xây dựng, thi công toàn bộ tòa nhà

Để tính chi phí cho phần xây dựng toàn bộ ngôi nhà cần cộng chi phí xây dựng phần thô và chi phí xây dựng phần hoàn thiện, sân vườn (nếu có).

Đơn giá thi công tòa nhà trọn gói dao động từ 5.500.000 vnd/m2 đến 10.000.000 vnđ/ m2.

Với ví dụ ở trên ta dễ dàng tính được để dự trù chi phí thi công toàn bộ cho ngôi nhà 4 tầng 1 tum với diện tích đất 90 m2 là: 387m2 x 5.5 triệu = 2,1285 tỷ đến 387m2 x 10 triệu = 3,87 tỷ.

5 yếu tố ảnh hưởng đến giá thi công nhà phần thô

Quy mô công trình

Như các bạn đã biết, tổng chi phí xây nhà được tính là đơn giá gốc × tổng diện tích sàn. Do đó, diện tích xây nhà càng lớn thì chi phí xây nhà càng cao.

Tuy nhiên, bạn cũng để ý rằng cùng một mẫu nhà đẹp, vị trí, thời gian xây dựng,… diện tích xây nhà càng lớn thì đơn giá xây nhà càng giảm. Nguyên nhân là do nhà thầu sẽ tiết kiệm được nhân công, khấu hao máy móc thiết bị, v.v.

Giá vật tư thi công phần thô

Giá nhân công và vật liệu xây dựng là hai yếu tố chính tạo nên giá thành xây dựng ban đầu. Do đó, đơn giá phần thô như cát sỏi, đá, sắt thép, xi măng, chống thấm,… cũng sẽ ảnh hưởng đến giá thành xây dựng ngôi nhà của bạn.

Kết cấu địa chất sẽ làm ảnh hưởng đến loại móng xây dựng

Nếu ngôi nhà của bạn dự định xây dựng ở nông thôn, ngoại ô thành phố thì chi phí thường thấp hơn khu vực nội thành.

Vị trí xây dựng nhà có điều kiện địa chất thuận lợi, chi phí xây dựng phần thô và cấu kiện đóng gói giảm so với vị trí có điều kiện địa chất yếu hơn.

Điều kiện thi công

Là các yếu tố địa lý liên quan tác động đến công tác xây dựng nhà ở như khoảng cách từ đường đại lộ vào cửa nhà, độ rộng ngõ trước cửa nhà, hiện trạng của các công trình liền kề.

Bản vẽ thiết kế nhà

Trong xây dựng nhà ở gia đình riêng lẻ, các phong cách thiết kế phổ biến là: phong cách hiện đại, tân cổ điển, cổ điển, phong cách hiện đại Châu Âu, v.v.

Mỗi phong cách thiết kế nhà sẽ có những yêu cầu khác nhau về màu sắc, vật dụng, cách trang trí, bố cục bên trong và bên ngoài, v.v. Do đó, tổng chi phí xây dựng phần thô, xây phòng ở riêng cho từng phong cách cũng sẽ khác nhau.

Những lưu ý khi thi công phần thô để tiết kiệm chi phí

Hạn chế thay đổi thiết kế và phương án xây dựng

Trong trường hợp thông thường, dự án khi khởi công phải được Sở có thẩm quyền xem xét và phê duyệt phương án thiết kế dự án mới được đưa vào thi công. Nhưng không hiểu vì lý do gì mà chủ đầu tư muốn thay đổi, điều chỉnh thiết kế tòa nhà. Vì vậy, nhà đầu tư khi muốn thay đổi phải ở trong tình huống phải thay đổi, điều chỉnh theo quy định của pháp luật. Điều này gây mất thời gian của các bên thực hiện.

Tìm hiểu về giá vật tư xây thô

Đơn giá xây dựng ban đầu thường chưa bao gồm chi phí ép cọc bê tông. Vì vậy, khi dự trù kinh phí xây nhà, bạn nên dự trù và chuẩn bị thêm chi phí đóng cọc nếu có.

Các vật tư do nhà thầu chuẩn bị cần được ghi chi tiết trên hợp đồng xây dựng phần thô. Bao gồm: tên vật liệu, đặc điểm kỹ thuật, thương hiệu, chất lượng và xuất xứ.

Chủ nhà phối hợp với nhà thầu xây dựng cung cấp vật tư hoàn thiện kịp thời để giảm thiểu chi phí.

Lựa chọn phương án thi công, xây dựng và nhà đầu tư

Các cách chọn phương án thi công và nhà đầu tư:

• Kiến thức thiết kế của đội ngũ kiến ​​trúc sư.
• Mặt bằng công năng bố trí không hợp lý.
• Sự minh bạch và chuyên nghiệp.
• Khả năng thi công của các nhà thầu xây dựng uy tín.

Năng lực thi công của nhà thầu thể hiện ở việc chuẩn bị vật tư, thiết bị, máy móc, lựa chọn công nhân có tay nghề cao, có chủ nhiệm công trình, kỹ sư giám sát và quy trình làm việc nghiêm ngặt. Chất lượng sản phẩm đầu ra. Ngoài ra, còn phải tính đến cách thức tổ chức thi công như khoán, khoán hay mua bán hàng ngày, điều này ảnh hưởng rất nhiều đến chất lượng nhà.

Chủ đầu tư khi kiểm tra năng lực thi công của nhà thầu có thể có được cái nhìn chân thực nhất qua hình ảnh thi công thực tế của các công trình nhà phố mà nhà thầu đã và đang thực hiện. Việc sử dụng không đúng kích thước sắt thép, gạch, khối bê tông, giàn lưới, keo chà ron… cũng có thể ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Đối với các nhà thầu uy tín, tùy theo loại vật tư mà gia chủ lựa chọn mà nhà thầu sẽ báo giá chính xác nhất dựa trên hồ sơ thiết kế để tránh phát sinh chi phí. Thường thì nhà thầu uy tín và có năng lực sẽ báo giá thi công dựa trên thiết kế và chủng loại vật tư mà gia chủ lựa chọn chứ không phải báo giá theo mét vuông rẻ rồi tính chi phí phát sinh sau này. Vì vậy, khi lựa chọn nhà thầu, gia chủ không nên chỉ quan tâm đến báo giá mà cần tìm hiểu đánh giá năng lực thiết kế, quy trình làm việc, hình ảnh và thương hiệu của nhà thầu, tránh chỉ chọn đơn vị báo giá rẻ nhất rồi sử dụng vật liệu không đảm bảo hoặc tính toán chi phí kết quả.