Cách Tính Diện Tích Xây Dựng (Móng, Sàn, Mái) Chính Xác Theo Quy Chuẩn Thực Tế IGCONS

Hiểu rõ cách tính diện tích xây dựng là bước quan trọng giúp chủ đầu tư chủ động kiểm soát chi phí, dự toán ngân sách minh bạch và tránh các khoản phát sinh không cần thiết từ nhà thầu. Tuy nhiên, ranh giới giữa diện tích đất, diện tích sàn sử dụng và tổng diện tích xây dựng quy đổi theo hệ số thường khiến nhiều gia chủ bối rối. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích xây dựng thực tế từ đội ngũ kỹ sư IGCONS.

1. Khái niệm diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng là diện tích được sử dụng để thi công công trình, thường được xác định theo mép ngoài của các cấu kiện bao quanh công trình. Để quy đổi thành đơn giá thi công theo mét vuông (m²), nhà thầu không chỉ lấy diện tích đất nhân với đơn giá mà còn phải tính đến các hạng mục như móng, sàn các tầng, mái, sân, ban công và tum theo hệ số quy đổi tương ứng.

Công thức tổng quát được áp dụng như sau:

Tổng diện tích xây dựng = Diện tích sàn chính + Diện tích các hạng mục phụ trợ quy đổi theo hệ số.

Kiểm tra thi công đá lát cầu thang. Nguồn: IGcons

2. Quy chuẩn tính hệ số diện tích xây dựng tại IGCONS

Khi lập dự toán thi công trọn gói, IGCONS áp dụng hệ số quy đổi diện tích xây dựng dựa trên khối lượng vật tư, kết cấu và mức độ phức tạp kỹ thuật của từng hạng mục.

Đối với phần móng nhà, hệ số tính diện tích phụ thuộc vào loại móng được lựa chọn. Móng đơn (móng cốc) thường được tính bằng 30–40% diện tích sàn tầng 1. Móng băng một phương hoặc hai phương được tính bằng 50–70% diện tích sàn tầng 1. Móng bè, thường phù hợp với những công trình xây dựng trên nền đất yếu, được tính bằng 80–100% diện tích sàn tầng 1. Đối với móng cọc sử dụng phương pháp ép cọc bê tông hoặc cọc khoan nhồi, hệ số thường dao động từ 40–50% diện tích sàn tầng 1 và chưa bao gồm chi phí ép cọc thực tế.

Thi công móng. Nguồn: IGcons

Đối với phần sàn các tầng, sàn tầng trệt, tầng 1, tầng 2 và các tầng tiếp theo được tính bằng 100% diện tích xây dựng thực tế. Sân thượng không có mái che thường được tính bằng 30–50% diện tích, trong khi sân thượng có mái che hoặc giàn hoa, giàn phẹt được tính bằng 50–70% diện tích. Ban công, lô gia có mái che được tính bằng 100% diện tích ban công theo cách tính áp dụng trong báo giá. Đối với thông tầng hoặc ô trống trong nhà, ô trống có diện tích nhỏ hơn 8 m² được tính bằng 100% diện tích, trong khi ô trống lớn hơn 8 m² thường được tính bằng 50% diện tích. Hệ số cụ thể cần được thống nhất theo phương án kết cấu và phạm vi công việc thực tế.

Đối với phần mái nhà, hệ số quy đổi phụ thuộc vào kết cấu đỡ và vật liệu lợp. Mái tôn sử dụng hệ xà gồ thép và tôn lợp thường được tính bằng 20–30% diện tích mái. Mái bằng bê tông cốt thép (BTCT) được tính bằng 40–50% diện tích mái. Mái ngói sử dụng hệ vì kèo thép, phổ biến ở các công trình mái Thái hoặc mái Nhật, được tính bằng 60–70% diện tích mái nghiêng. Đối với mái đúc bê tông cốt thép rồi lợp ngói, hệ số thường dao động từ 90–100% diện tích mái nghiêng.

Các hệ số trên là mức tham khảo thường được sử dụng trong dự toán thi công, không phải một tỷ lệ bắt buộc áp dụng cho mọi công trình. Chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu thể hiện rõ cách tính và hệ số áp dụng trong hợp đồng để đảm bảo minh bạch về chi phí.

3. Hai phương pháp tính diện tích xây dựng phổ biến hiện nay

Tại IGCONS, khách hàng có thể được tư vấn hai phương pháp tính diện tích xây dựng tùy theo nhu cầu và đặc điểm công trình.

Phương pháp thứ nhất là tính diện tích xây dựng theo hệ số quy đổi từng hạng mục. Đây là phương pháp phổ biến trên thị trường, giúp chủ đầu tư bóc tách riêng diện tích móng, thân nhà và mái để tính toán chi phí thi công. Theo đó, tổng diện tích xây dựng được xác định bằng tổng diện tích móng nhân với hệ số quy đổi, cộng diện tích sàn các tầng tính theo tỷ lệ tương ứng và diện tích mái nhân với hệ số quy đổi. Các hạng mục phụ trợ như ban công, sân thượng, tum hoặc sân ngoài trời cũng được tính riêng theo thỏa thuận trong báo giá.

Tầng thượng bàn giao. Nguồn: IGcons

Phương pháp thứ hai là tính diện tích theo hình chiếu mái hoặc phạm vi mái đua, giọt gianh. Phương pháp này có thể được sử dụng trong một số phương án dự toán, đặc biệt đối với công trình có mái đua hoặc kết cấu mái phức tạp. Diện tích được xác định dựa trên phạm vi mái thực tế, bao gồm các phần mái đua ra ngoài mặt tường theo phương án thiết kế. Tuy nhiên, cách tính theo giọt gianh không đồng nghĩa với việc có thể cộng toàn bộ diện tích mái nhiều lớp hoặc phần ban công vào tổng diện tích mà không xét đến phạm vi công việc. Nhà thầu cần quy định rõ phương pháp đo, phạm vi tính và hệ số áp dụng trong báo giá để tránh tính trùng diện tích.

4. Ví dụ tính diện tích xây dựng nhà phố 3 tầng diện tích 5 × 15 m

Bảng bóc tách quy đổi diện tích xây dựng nhà phố 3 tầng (5 × 15 m)

5. Những câu hỏi thường gặp khi tính diện tích xây dựng

Tại sao phần móng và mái không nằm trong diện tích sử dụng nhưng vẫn phải tính diện tích xây dựng?

• Mặc dù móng và mái không phải là không gian sinh hoạt trực tiếp, đây vẫn là những hạng mục tiêu tốn đáng kể vật tư và nhân công. Phần móng cần được thi công để đảm bảo khả năng chịu lực và độ ổn định của công trình, trong khi phần mái có thể phát sinh chi phí bê tông, cốt thép, vật liệu lợp, chống thấm và nhân công hoàn thiện. Vì vậy, việc quy đổi diện tích theo hệ số giúp nhà thầu phân bổ chi phí cho từng hạng mục và chủ đầu tư dễ dàng dự toán ngân sách tổng thể.

Ban công được đua ra bao nhiêu mét thì được tính vào diện tích xây dựng?

• Độ vươn của ban công phụ thuộc vào quy định quản lý kiến trúc, chỉ giới đường đỏ, lộ giới, khoảng lùi và quy hoạch tại từng khu vực. Mức đua ban công không có một con số cố định áp dụng cho mọi công trình. Khi lập dự toán, diện tích ban công được xác định theo thiết kế thực tế và nguyên tắc tính diện tích đã thống nhất trong báo giá. Đặc biệt, việc ban công có được phép đua ra ngoài ranh giới đất hay không phải được kiểm tra theo quy định xây dựng áp dụng tại địa phương, thay vì mặc định rằng mọi phần ban công đều được phép vươn ra ngoài ranh giới đất.

Lưu ý: Để kiểm soát chi phí hiệu quả, chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng bóc tách diện tích chi tiết cho từng hạng mục, nêu rõ hệ số quy đổi, đơn giá, vật tư và các khoản chưa bao gồm. Đây là cơ sở quan trọng giúp hai bên thống nhất phạm vi công việc, hạn chế tranh chấp và tránh phát sinh chi phí trong quá trình thi công.

Quý khách hàng đang có nhu cầu thiết kế, thi công xây dựng trọn gói biệt thự, nhà phố tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, hãy liên hệ ngay với IGcons để nhận tư vấn chi tiết và giải pháp tối ưu nhất cho ngôi nhà tương lai!

CÔNG TY TNHH Đầu Tư Xây Dựng IGCONS